对话中原地产北京公司总经理任莉：详解今年楼市的三个关键词 ——凤凰网房产北京

2017年，中国楼市风云变幻，新变革下催生新现象。五限时代下的中国楼市将走向何方？11月29日下午，中原地产北京公司总经理任莉做客凤凰房产金凤凰系列访谈——“数说楼市 论五限时代下的楼市变局”。在论坛上，任莉客观地分析了今年楼市总体情况，并就未来楼市方向、北京楼市及环京楼市进行了预测。

中原地产北京公司总经理任莉

任莉称，今年楼市有三个特点：第一，动真格的调控；第二，调控成效显著；第三，住房的理性回归。对于未来的楼市，任莉称2018年上半年的楼市应该是相对谨慎的，明年下半年或为楼市政策调控周期。对此，她建议购房者不要轻易使用杠杆，需要根据自己的实力去判断，真正购买自己需要的房子。

任莉在论坛现场发言

凤凰房产：从您所关注的领域，今年全国新房市场有何新特点？

任莉：总体来说，2017年是我从业生涯当中非常值得记忆的一年，从年初的火爆到3月份调控以后的极速冷静，给所有从业者留下了很深的印象。

今年可以用几个关键词来总结：第一，动真格的调控。以前出台政策，但落到每个监管部门和执行部门，可能不会出特别细致的管理细则，主要依靠大家的自觉。今年的调控是动真格的，每个部门都分到了任务，每个部门负责专项检查和调控的措施，也是层级往下落实，跟房企、销售机构、代理机构都做了全面的座谈。

第二，调控成效还是很显著的。从金融政策来看，原来可以从20%、40%、50%、60%的付款比例到现在的首次置业40%的首付，二套到了80%，由于金融杠杆的取消，整体来说我们把所有的投机成分、甚至投资成分的客户都全部赶出了房地产销售市场。

第三个关键词是住房的理性回归。从数据就可以看到，基本上现在销售比较好的项目都是以改善为主。比如说成交数据占比最多的，三居的成交比例占49%，两居的成交比例占30%左右，四居以上成交10%，小一居大概15%，50平米以下的纯投资性的，或者最早的初级置业，因为有了限购政策，这部分的客户很难用一次资格去买50平米以下的，大概只有2%左右。

从成交结构来看，现在的房子80%以上都是用来改善和居住的，所以我觉得理性回归，自住、改善为主是今年比较关键的几个词。

凤凰房产：作为全国知名的房地产经纪机构，中原地产在北京房地产代理份额方面可以说是位居前列。请结合您代理的项目，讲讲今年的市场层面上，购房者心里都有什么变化？产品方面又有什么新的特点？

任莉： 从客户的角度来讲，是更加理性。在16年年底，大家都是推着买。一个是怕钱变毛了，不赶紧决策就买不到了。在过去整体市场往上走的时候，可能很多客户买房子真没有想清楚为什么选择这里。

今年比较理性，有的人可能在二环住一个58平米的都很难实现生活的美好改善，但到四环去买一个150平米的就可以全家很舒服，可能客户真正到了我们所谓的发展区域的时候，还是有一半的客户因为可能整体的配套，因为商业，包括交通没有完全改善，没有通的时候，到那边还是有一半以上的折损率。中国经常是规划超前，落地又全靠开发商卖商品房积累出来的银子再配套商业和交通改善。这样就会造成很多客户他们有一个想法，想卖了二手房买五环外的新房，但是最后去了以后也会因为各种原因，有一半也会退回来再买二手房。 如果换了往年他们不会这样。十年前，我们跟客户约，谈两三次成交的都有可能，去年我们的成交应该首访交定金的，品牌展示力好的项目，20%左右是首次访问就交定金，或者排号。今年的成交周期客户再好的项目都是来两次，大部分还是三次到了以后才可以下定决心，其实是客户的理性程度在这个市场上是比较焦灼的。

在这个过程中，也替一些客户遗憾，整体来看今年的价格还是上涨的，年初到现在，其实价格还是上扬的，为什么呢，还是因为我们的核心城市的资源，核心区土地供应量出不来，因为政府已经采取了各种措施把纯投机包括大部分找不到杠杆资源的投资客屏蔽在外面，但是北京这么大的城市，我说一下纯商品房的销售数据，普通商品房不含保障房之类的，大概卖了一万七千多套，二手房卖了11.7万套，就是公寓部分，这么小的对应的供应，我七月份做过一次统计，整个商品房的新增供应量也就是两万套左右，到六月份是一万六千套，七月底的时候同时期新增的新房供应量大概只有两万多套。

过分的理性会造成一些客户对好项目，尤其是调控以后，所有的开发商还是第一要保证跟中央的基调一致，不会特意的去乱涨，建委批价也很谨慎，卖八万块钱的豪宅我还在买毛坯房，因为地价已经到这里了，加上建安成本，再给你做特别好的精装是不可能的。 如果给你应付一个精装，也对不起客户，身子都进去了，配一个头，基础的简单装修又不合适，很多开发商又不得已把精装去掉了。我卖给你毛坯房，你自己装，多花一些钱，还是配得起你的身份，你穿十万块钱的衣服，戴一个两千块钱的耳环，是不是不匹配。

从产品的角度说，这两年开发商由于拿地拿的贵，所以每一块地，大家都是非常慎重的研究，反复讨论，现在出来的新产品绝对是可以替代十年前的房子的。

比如说刚才我们说的南四环公益西桥那边，138平米的房子做出四居，而且每间房子都很舒服，无论是中粮还是天恒都是集齐所有供应商，从设计师到设备提供商到施工方。有一些房子如果施工工艺不好，墙体的厚度造成了你的空间使用舒适度是不够的，但是就这两个开发商因为拿地拿到了地王，没有办法，又要单价留出利润，所以必须去控制总价，控制总价的结果就是面积不能做太大，当时我们讨论定位的时候，其实也是借鉴了香港的豪宅理念。其实香港一百平米就是豪宅了，因为他们本身的土地资源有限，一百平米他们会把每一寸面积上的舒适度、还有装修、装饰，尤其他们对于文化的购买是舍得花钱的，如果产品有大师设计，有文化概念都是很买帐的，所以天悦一开始定位就是我不做大面积的豪宅，所以你说谁是豪宅，我不是面积很大，但是我每一平米都配得上好的概念，这样的话，才会出现130平米做四居，150平米做大的四居，170平米到五居，真的是每寸空间都可以用上。

从这个角度来讲，开发商创新方面真是下足了工夫，物业的施工各方面的管控层面上，我要是在三环，二环有这个房子，同样的总价，我肯定毫不犹豫改善生活，我为什么不住更好、更新的房子，就是因为这个地方的配套成熟一些。我认为既然政府规划了，从客户的角度来讲，这个房子到底未来有没有升值潜力，周边的规划是否能够如期履行，第一要看进入这个区域的开发商的实力，兑现程度。如果是这些开发商都普遍都用在一个地，就不用担心后面有没有沃尔玛，高大商场，大医院，以他们的实力肯定会招徕很多一起共同建设这个区域。所以要看开发商的品牌实力，第二个还是要看政府整体规划的系统性，是不是在一步步有利的推进。从南城2800亿的计划到首都第二机场再到雄安，我认为南城的计划真的是一步步的变现，政府没有忽悠你，你不买这样的区域买哪呢，这是我对客户变化的一点看法。

凤凰房产： 很多专家预测明年会是楼市小年，您觉得明年的市场会怎样？

任莉：首先我觉得调控周期实到明年，我认为2018年上半年还是会相对谨慎的。从二手房的交易量来看，前面已经定义了这波买房的主题都是换房的客户，改善的客户，改善的客户很多人的自有资金不足，现在又没有银行的杠杆，首付20%、40%都是可以凑的，但是现在到了80%，可能客户贷款的意愿都降低了，为了20%还要办各种手续，所以大部分人会选择卖了二手房再签约。大量客户是因为房子没有换出去，没有办法顺利实现网签，现在签约的政策、条件比较多，然后也没有办法很顺利地进行网签。签约周期拉长了，如果要从数据反馈来说，我觉得明年上半年很可能签约量会稳步上升，因为我这半年的客户被急刹车，不能签约了。

第一角度，从数据上来说，很多时候媒体或统计局会拿一个平均数去给老百姓看，但是老百姓你自己评价你的房子是否涨跌，一定是看你住的房子，而且同一个小区，你突然看到一套房子跌了，你还要看一下，他是哪一个位置，是东西向的，南北向的，还是因为出现了特殊的状况，如果同样的大量的房子是稳定的，那么这个东西就不能代表他是跌的，所以我觉得如果从数据上看，搞不好明年上半年的数据是上升的，这是一个数据的问题。

第二角度， 从购房者本身来说，如果我们现在的客户基本上投机需求全部离场，因为找到更有利润的地方投入，因为很少有投资者实打实地用自己的资金投资，这太少了，这是价值投资。真正的投资者恨不得30%的资金撬动百分之百的标的物，这个才叫投资。

所以如果从这个角度讲，老百姓手上已经积累了足够可以换房的钱，其实是没有必要等的，如果等的话，首先从我们核心城区的供应量，包括之前曾经说过，政府要供应150万套房子，上次特意把这个数据看了一下，最终能完全体现到商品房的可能理论数据一年十万套，但是这十万套真正的实现有效供应变成商品房，还是不可能，连续这几年的供应都没有超过八万套。这几年的商品房新增供应都是两三万套，好的时候也没有超过八万套，有一年最疯狂的时候卖了十八万套，当年的供应就十一二万套，如果从手上有钱的角度来讲，必须要改善，又不是95后，又不是生下来好几套房子，可能还是越早的去确定购买越好，因为到年底了，每个开发商都会有自己的一些业绩目标，到年底都不会涨价，而且政府管着价格，这个时候买，你什么时候买。

第三个角度，国民经济的发展，首先中国还是发展中国家，每年政府定的GDP的增加从8%、到6.7%，规划的仍然是增长的，每年的国民生产总值增长的几十万亿，形成的购买力也是很可怕的。如果是房地产，不管怎么说，对于传统的，因为我们个人都不是很好的机构投资者，没有很多精力做实业，可能还是要考虑理财的规划，再加上孔总说的未来的租赁市场，还是手中要有粮票，你想未来分租赁市场的一杯羹。

现在很多朋友跟我吃饭说房子卖还是不卖，我说你有房子没有急用不要卖，这个房子一定要留着，不管是做成租赁还是做成其他的方式，你手上有房子还是不能轻易出手，除非你要换房，这是另当别论，结合我刚才说的三种情况，我个人觉得谨慎一点，可能明年下半年真正的成交状况还有量价会反映出来，如果说乐观一点，可能四五月份也许这个市场就可以起来了。

凤凰房产：据了解，未来将有四万套共有产权房入市，您觉得共有产权房的大量入市对未来的房地产市场会带来怎样的影响？

任莉：我知道我们之前有一个自住房限价，限价房已经到2.8万，当年排号申请的有十万人，最后优先资格的还有五万人，实际上只有两三千套房子，你说这种，够资格的人都没有办法保障。共有产权房就是原有的自住房和限价房转化过来的。原来人家可能就排一个队还可以拿一个完整的产权，五年之后可以上市。现在变成了一半的产权，对于客户来说，好好想想我现在占用一个资格，未来如果这个房地产市场向上，我投入了这个钱，我只能买到一半的产权，享受一半的收益，那我为什么不选一个这部分产权可以选择的首付款全产权的红利呢？这就是共有产权的客户一定要自己想清楚的问题，不要觉得保障房就一定是能够占到便宜，这样也可以有效的分解政府在保障房这块的压力。

为什么改共有产权，就因为限价房、自住房让很多人还是看到了赚钱的机会，还是有人去钻这个空子，你不能说政府管的不严，程序已经很严了，但是工作人员就是这么有限，几十个人兑付几十万人，根本没有力量挨个筛查每个人的资格，其实我觉得变成共有产权，从另外一个角度，会降低保障房对商品房市场的挤占。现在的保障房对商品房市场挤占特别大，也会造成进一步商品房的价格上升，共有产权未来会逐步的通过分流一部分人，正确的认识保障房的价值，同时通过租赁房的方式扶持，让商品房真正的回归到商品房的价值。

凤凰房产：由于京津冀一体化的发展，环京区域楼市也是备受关注，您觉得明年的环京楼市会怎样？

任莉：其实环京市场这几年一直很热，但是因为雄安新区的原因，环京的限购政策进一步加大。首先，针对北京副中心这个板块肯定还是坚定看好的，毕竟首都副中心从无到有，政策落地，到相关的建设实施，我自己就有一套房子在潮白河孔雀城，我觉得第一环京片区，首都副中心这块，肯定是在交通改善配套的规划都齐全的情况下，这些区域是没有问题的。

第二，往南的新机场这一区域。固安我觉得未来还是会承接北京的需求，包括一些改善需求，我在孔雀城那边发现有一些客户并不是以前说的那些拆迁户，素质差的，反而有很多的老师，演艺圈的，他们在里面，因为他们每年有寒暑假，城里的房子给孩子结婚，有一个管庄的老师，他在孔雀城，原来的房子给了孩子，住的远一些也不怕，他们的时间充裕一些。对于规划交通有明显的进程的，我们还是很看好的。环京今年比较热，前期我们做顾问比较多的承德、张家口还有琢州，这些地方我个人觉得如果是在旅游、置业、休闲，高层级的休闲层面，像承德和张家口也是有一定的空间，但是就看你买这个房子是干吗的，如果你想马上升值，马上就可以居住去北京上班，通勤还是有问题的，但是据说随着交通的完善，承德高铁大概只有十七八分钟。

除了新机场和北京副中心，可以看一些承德和张家口冬奥会之前还是有很多基础设施的提升，包括我们了解到很多有实力的开发商在那边做的冰雪概念的旅游小镇都非常完善。这个片区，承德和张家口的片区可能是高于秦皇岛当年夏天的度假村，当年的秦皇岛因为定位除了领导们疗养院管理设施好一些，大部分都是工人疗养院，煤炭疗养院，本身起步就比较低。然后再加上后续土地开发是无序的供应，造成了秦皇岛虽然作为北京很大的后花园，但是整体的品质一直到阿那亚以后才可以重新改变度假的象。我认为承德还有张家口，这些新兴的北京的后花园起点比较高，而且我知道要去投入的开发商都是在全国做旅游地产和旅游运营保障很有优势的开发商，他们一出来可能整体的眼界、规划、管理、包括配套的实施，尤其是提前砸钱运营的力度都会比较大，所以我也是觉得可以看看。

凤凰房产：对购房者来说，您有什么建议？

任莉：不要轻易地使用杠杆，根据自己的实力去判断，购买自己真正需要的房子。同时，也不要错过整个房地产发展的好机会。